Grünwald · Der Geiselgasteig – gestern und heute

Eines der herrschaftlichsten und schönsten Anwesen im Grünwalder Ortsteil Geiselgasteig: die »Villa Melbach« an der Robert-Koch-Straße 43. Foto: Red

Grünwald · Für den Ortsteil »Geiselgasteig« im Norden der Gemeinde Grünwalds scheint das Motto zu gelten: So nobel wie möglich, so verschroben wie nötig. Nur so lässt sich erklären, dass sich abstruseste Häusertypen mit altehrwürdigen Villen die Hand reichen.

Die »Villa Melbach« an der Robert-Koch-Straße 43 ist ein Beispiel für Ersteres – und darüber hinaus das wohl prächtigste Anwesen in der Robert-Koch-Straße. Eines der wenigen, die noch ganz die Handschrift von Jakob Heilmann, dem Bauunternehmer und Gründer der Siedlung an den Isarhängen, tragen. Am anderen Ende der Skala stehen futuristisch anmutende Gebäude, deren Dächer sich so bizarr auftürmen wie die eines Märchenschlosses. »Sie dürfen in Geiselgasteig solche Häuser hinstellen«, meinte Zweiter Bürgermeister Stephan Weidenbach (CSU) unlängst bei einem von der Volkshochschule organisierten Spaziergang durch den Ortsteil und zeigte auf ein Gebäude, dessen Dachgebälk eher an einen TeleTubby oder an einen überdimensionierten Pilzhut erinnert. Welches sind die Gründe für den eigentümlichen Stilmix, der im Landkreis seinesgleichen sucht? Die Wurzeln der »dinglichen Sicherung« für die Anwesen in Geiselgasteig reichen bis ins Jahr 1910 zurück: Mit diesem Begriff legte Heilmann die Mindestgröße eines Grundstücks fest, die einem »Tagwerk« entsprach und 3407 Quadratmeter betrug. »Die Einhaltung der Grunddienstbarkeit wurde von der Heilmann’schen Immobiliengesellschaft auch bei künftigen Erwerbern überwacht«, erläutert Bürgermeister Jan Neusiedl (CSU).

Erlaubt war nach diesem Statut ausschließlich ein Hauptgebäude, das zudem einen villenartigen Charakter aufweisen musste. Im Jahr 1961 verabschiedete der Grünwalder Gemeinderat dann die erste Gemeindeordnung zur Regelung der Bebauung. Der Tagwerkzwang behielt weiterhin seine Gültigkeit bei und verursachte damit in der Folgezeit verschiedene Probleme, wie der Rathauschef ausführt: »So stellte der Unterhalt und die Pflege der Häuser und Gärten manche Eigentümer vor finanzielle Engpässe.« Weiterhin war im Erbfall eine Realteilung nicht möglich, was dazu führte, dass zahlreiche Grundstücke verkauft wurden. Das hatte Folgen auf die Baupolitik: »Da die Grundstücke nicht teilbar waren, entstanden Neubauten mit bis zu 50 Metern Länge in Gemeinschaftseigentum mit gemeinsamen Eingängen und Zufahrten«, schildert Neusiedl. Die Beschränkungen liefen jedoch dem Ziel entgegen, in Geiselgasteig einen »Gartenstadtcharakter mit lockerer Einzelvillenbebauung« zu erzeugen, wie es in der Satzung heißt. Deswegen begannen in den 70er- und 80er-Jahren Diskussionen über die zukünftige Entwicklung von Geiselgasteig, deren Ergebnisse der neue »Bebauungsplan B 25« festhielt. Darin heißt es: »Oberstes Prinzip ist die Bewahrung des Gartenstadtcharakters durch Festsetzung relativ aufgelockerter Bebauung.

Die seit über 50 Jahren bestehende Struktur soll nicht wesentlich verändert werden. Lediglich im Ortsteil Geiselgasteig wird künftig die bis dahin vorgeschriebene Mindestgröße von 1700 Quadratmetern abgelöst.« Das hat nach Einschätzung Neusiedls zu einer »zunehmenden Verdichtung« geführt. Da die »aufgelockerte Bebauung« oberste Priorität hatte, waren einem Wildwuchs an Häusertypen Tür und Tor geöffnet.

Red.

Artikel vom 12.11.2008
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