7 Euro pro Quadratmeter

An günstige Mieten in München kommt man kaum ran

Überall in der Stadt, wie hier im Prinz-Eugen-Park, schaffen Wohnungsunternehmen bezahlbare Wohnfläche. Und doch reicht es vorne und hinten nicht. Foto: GEWOFAG

München · In München eine freie Mietwohnung zu finden, ist gar nicht so schwer. Ob sie dann passt, darüber hinaus bezahlbar ist und man überhaupt als Mieter in die engere Wahl kommt, ist der erheblich schwerere Teil der Übung.

Viele Wohnungen fallen bei den suchenden Mietern in spe schon aus finanziellen Gründen durchs Raster. Bis zu 20 Euro pro Quadratmeter werden hier aufgerufen – ohne Nebenkosten.

In der Wiedervermietung lag der durchschnittliche Mietpreis Ende 2016 bei 15,72 Euro/m2, wie die Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen (VMW e.V.) erklärt.
Dass es auch anders geht, wollen die in der VMW organisierten Gesellschaften und Genossenschaften beweisen.

Zu diesem Zweck haben sie jetzt einen neuen Mietenatlas herausgegeben – ein Übersichtsplan der Stadt München mit den durchschnittlichen Nettokaltmieten der in der VMW organisierten Wohnungsunternehmen in den einzelnen Stadtbezirken.

Die liegen werbewirksam zwischen 6,00 Euro (Feldmoching-Hasenbergl) und 8,28 Euro (Bogenhausen). Die Zahlen sind Realität, aber der Gedanke, in München eine preiswerte Mietwohnung zu bekommen, grenzt an Illusion.

Denn die Nachfrage ist ungebrochen, die Zahl der potenziellen Mieter so groß, dass die meisten auf diesem Markt für lange Zeit leer ausgehen. »Der Immobilienmarkt in München ist überhitzt«, sagt Dr. Klaus-Michael Dengler, Vorstandsvorsitzender der VMW und Sprecher der Geschäftsführung der GEWOFAG.

Um diesen Markt abzukühlen, gibt es den von der öffentlichen Hand geförderten genossenschaftlichen Wohnbau. Dabei müssen die Wohnungsunternehmen »nur« die realen Kosten erwirtschaften, ohne eine stattliche Marge aufzuschlagen. So kommen die Mietpreise von um die 7 Euro/m2 zustande. Der größte Teil dessen, der darüber hinaus geht, wird durch die immense Nachfrage erzeugt, in deutlich geringerem Umfang auch durch die Ausstattung.

Dengler schwärmt geradezu von den Prinzipien des genossenschaftlichen Wohnungsbaus. Nicht marktwirtschaftlich getrieben seien die Unternehmen, hielten sich an selbstgestellte Auflagen. Mit einer Anzahl von 135.000 Wohnungen, die durch die VMW-Mitglieder in München verwaltet würden, seien diese eine echte Steuerungsgröße auf dem Münchner Mietmarkt. Doch das eigentliche Problem können auch die VMW-Unternehmen nicht lösen: Es gibt, gemessen an der Nachfrage, in München viel zu wenig Wohnungen.

Es gibt niedrige Mieten auch in München, ­jedoch nur im geförderten Wohungsbau

Diese Diskrepanz ist nicht neu und die Stadt München hat diverse Programme aufgelegt, um Menschen mit mittleren Einkommen Wohnungen zu tragbaren Mieten zu ermöglichen.

Bekannt ist das »München Modell«, das in einer Ausrichtung private Bauherren unterstützt, in einer anderen auch Mieter. Um in den Genuss dieser Förderung zu kommen, ist ein bürokratischer Aufwand nötig, vor allem aber müssen die Zugangskriterien erfüllt werden. So müssen Nutznießer des München Modells bei Antragstellung seit mindestens drei Jahren ohne Unterbrechung ihren Hauptwohnsitz oder Arbeitsplatz im Stadtgebiet haben. Außerdem gilt eine Einkommensgrenze.

Während auf dem freien Markt eine untere Grenze beim Einkommen besser nicht unterschritten wird, fallen Besserverdienende beim München Modell durchs Raster.

So gilt für Mieter und Genossenschaftsmitglieder gleichermaßen eine Einkommensobergrenze, die sich an Größe und Zusammensetzung des Haushalts (in Personen) orientiert. Hier gibt es eine Vielzahl an Kriterien, durch die diese Einkommensgrenze bemessen wird. Die Bemessung nimmt in München das Amt für Wohnen und Migration im Sozialreferat vor. Werden die Voraussetzungen erfüllt, erteilt das Amt einen Berechtigungsschein zur Vorlage beim Vermieter, also zum Beispiel den VMW-Unternehmen.

Der Haken an der Sache: Die Wohnungen in München werden deswegen auch nicht mehr werden. Der Berechtigungsschein ist die theoretische Voraussetzung für den Bezug einer geförderten Wohnung. Finden muss man sie dennoch erst mal und dann noch an die Reihe kommen. »Die Wartelisten sind voll«, bestätigt Dengler.

Ob der Genossenschaftsboom, den der Verbandsdirektor des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern), Hans Maier, propagiert, Abhilfe schaffen kann, ist fraglich. Zwar fördere die Landeshauptstadt Genossenschaftsgründungen, aber dadurch ist der Mangel an Bauland auch nicht zu beheben. Immerhin:

Die Stadt kann noch immer Flächen für genossenschaftlichen Wohnungsbau bereitstellen und tut dies auch, aber hier ist ein Ende in Sichtweite – anders als zum Beispiel nach den beiden Weltkriegen, als in München überdurchschnittlich viele Wohnungsgenossenschaften entstanden.

Damals war Wohnraum knapp – wie heute. Baufläche dagegen war vorhanden – anders als heute. Der neu herausgegebene Mietenatlas kann das nicht ändern.

Von Carsten Clever-Rott

Artikel vom 16.03.2018
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